Как купить коммерческую недвижимость?

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

Прежде чем приобрести коммерческую недвижимость, полезно узнать плюсы и минусы этого типа инвестиций.

Инвестиции в недвижимость дают возможность со временем получить прибыль, но также сопряжены с риском, как и любые инвестиции.

Если вы арендуете недвижимость для своего бизнеса, возможно, вам будет выгоднее ее приобрести, поскольку ваши ежемесячные платежи по ипотеке могут быть меньше арендной платы.

Виды коммерческой недвижимости

Если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, это поможет понять различные типы коммерческой недвижимости. Например, коммерческая недвижимость может включать в себя:

Жилые дома
Офисные здания
Торговые здания
Многоквартирные квартиры
Торговые центры
Складские помещения
Торговые центры
Промышленные здания
Здания смешанного назначения

Как купить коммерческую недвижимость

Теперь давайте углубимся в эти шаги по покупке коммерческой недвижимости.

Поймите свои мотивы для инвестирования в коммерческую недвижимость.

Почему вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость? Это важный вопрос, который следует задать себе, прежде чем начать поиск недвижимости.

Вам нужна квартира или офисное здание, которое вы сможете сдать в аренду множеству арендаторов, чтобы снизить риск неплатежа? Вы ищете недвижимость, которую можно хотя бы частично использовать для собственного бизнеса?

Возможно, вам нужна более крупная недвижимость, которая может со временем вырасти и увеличить капитал. Возможно, вы хотите воспользоваться налоговыми льготами или расширить свой инвестиционный портфель.

Какой бы ни была ваша мотивация, прежде чем инвестировать, полезно определить «почему». Знание того, почему вы хотите приобрести коммерческую недвижимость, может помочь вам в поиске подходящей инвестиционной возможности.

Оцените свои инвестиционные возможности.

Просмотрите приведенный выше список типов коммерческой недвижимости и определите, какой из них лучше всего соответствует вашим потребностям. Будете ли вы вести собственный бизнес на территории объекта или иметь только других арендаторов?

Посмотрите на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости движется вверх и вниз, поэтому было бы неплохо обратить на него внимание задолго до того, как вы будете готовы к покупке. Обращая внимание на приливы и отливы рынка, вы можете подготовиться к возможности воспользоваться выгодной ценой на падающем рынке.

Безопасное финансирование.

Прежде чем вы найдете коммерческую недвижимость, которую хотите купить, разумно заранее определить варианты финансирования. Первым шагом к обеспечению финансирования коммерческой недвижимости (а также других видов финансирования бизнеса) является проверка вашей кредитоспособности.

В зависимости от вашего кредитора и типа кредита, на который вы подаете заявку, кредитные рейтинги и отчеты вашего бизнеса могут иметь значение. Некоторые кредиторы также могут проверить ваш личный кредит.

Вам следует проверить свой кредит и убедиться, что информация, содержащаяся в ваших отчетах, верна. Вы можете бесплатно проверить свой личный и деловой кредитный рейтинг при создании учетной записи в Nav.

Убедившись, что ваша кредитная информация верна (вы можете оспорить ошибки, если обнаружите их), честно взгляните на тип финансирования, на которое вы можете претендовать сейчас. В зависимости от вашего кредита, типа недвижимости и других факторов вы можете рассмотреть один из следующих вариантов финансирования:

Квартирные кредиты (Fannie Mae, Freddie Mac и FHA)
Балансовые кредиты банка
Кредиты на коммерческую недвижимость
Кредиты для малого бизнеса
Кредиты твердыми деньгами
Финансирование продавца

Обязательно сравните процентные ставки, комиссии, условия погашения и другие факторы, выбирая лучший доступный вам вариант финансирования. Nav Marketplace — отличный ресурс для рассмотрения вариантов финансирования бизнеса.

Сотрудничайте с правильной командой.

Покупка коммерческой недвижимости включает в себя множество движущихся частей. Другими словами, это может быть сложно. Даже опытные инвесторы знают, что важно окружить себя правильной командой экспертов, чтобы их инвестиции имели наилучшие шансы на успех.

Вот некоторые эксперты, которые могут вам понадобиться, чтобы ваша сделка с коммерческой недвижимостью прошла максимально гладко:

Коммерческий риэлтор
Бухгалтер
Юрист по коммерческой недвижимости
Коммерческий кредитор или брокер по недвижимости
Налоговый адвокат

Прежде чем вы начнете покупать потенциальную недвижимость, разумно иметь под рукой свою команду. Если вы заранее найдете нужную помощь, вы сразу будете знать, к кому обратиться, если возникнут вопросы или проблемы. Собрать команду профессионалов может быть недешево, но в долгосрочной перспективе это может уберечь вас от дорогостоящих ошибок.

Найдите подходящую недвижимость на своем рынке.

Как только вы поймете «почему», поймете варианты инвестиций, обеспечите финансирование и соберете команду экспертов, наступит время самого интересного. Вы готовы начать покупать подходящую недвижимость на вашем рынке.

Ваш агент по коммерческой недвижимости может помочь вам найти недвижимость, соответствующую вашим критериям. Обратите внимание на важные факторы, такие как полезная площадь и местоположение. Однако не отвлекайтесь на выгодную сделку, если она не соответствует вашим причинам для инвестирования. Например, не имеет значения, насколько великолепно выглядит офисное здание на бумаге, если вы решили добавить жилой комплекс в свой инвестиционный портфель.

Делай свою домашнюю работу.

Когда вы, наконец, найдете недвижимость, которую, возможно, захотите купить, пришло время для серьезного исследования. Опять же, ваш коммерческий риэлтор может помочь вам здесь, но разумно убедиться, что вы также лично проводите комплексную проверку недвижимости.

Помните, что у вас никогда не будет слишком много информации о недвижимости, которую вы думаете о покупке. Некоторые вопросы, которые вы, возможно, захотите задать или изучить, включают следующее.

Для каких целей использовалось имущество в прошлом? (Планируете ли вы продолжать использовать его с той же целью?)
Если вы хотите использовать недвижимость для других деловых целей, правильно ли она зонирована для поддержки вашего плана?
Можете ли вы запросить изменение зонирования, если это необходимо?
Какой доход или арендную плату приносит недвижимость в настоящее время ежегодно?
Владелец покажет вам рулоны арендной платы? Можете ли вы подтвердить, что арендаторы в настоящее время сообщили о квартирах, перечисленных в списках арендной платы?
Каковы налоги на недвижимость?
Требует ли здание сейчас серьезного ремонта или ремонт потребуется в ближайшее время?
Расположена ли недвижимость в желаемом районе? (В идеале вам следует искать места, в которых вакантность составляет менее 5%, если вы хотите получать более высокую арендную плату и потенциально высокие темпы роста стоимости недвижимости.)
Имеет ли сделка смысл для вашего инвестиционного портфеля?

Покупка коммерческой недвижимости существенно отличается от покупки жилой недвижимости. Плохие инвестиции могут обойтись гораздо дороже. Если вы новичок в мире инвестиций в недвижимость, разумным будет начать с изучения ресурсов и книг по инвестициям в недвижимость от других успешных инвесторов.

Сделайте предложение и заключите сделку.

Когда вы найдете недвижимость, которую хотите приобрести, самое время сделать предложение. Ваш агент по коммерческой недвижимости, как правило, поможет вам составить ваше предложение о покупке, но будет разумно, чтобы ваш адвокат тщательно проверил его, прежде чем вы подпишете и отправите его. Будьте готовы к тому, что продавец попросит задаток (потенциально 1% от покупной цены, хотя иногда больше или меньше), когда вы заключаете контракт.

Прежде всего, убедитесь, что в вашем предложении предусмотрен период комплексной проверки с возможностью аварийного выхода на случай, если что-то пойдет не так (например, проблемы с зонированием или недвижимость не пройдет проверку). Технический термин, обозначающий этот аварийный люк, известен как «оговорка на случай непредвиденных обстоятельств».

В течение периода комплексной проверки ваш кредитор может потребовать проведение опроса Американской ассоциации прав собственности на землю (также известного как ALTA) в качестве условия закрытия сделки. Исследование ALTA может дать вам ценную информацию об объекте недвижимости, включая границы и расположение улучшений, инженерных коммуникаций и сервитутов (если применимо).

Если с вашим опросом ALTA и остальной частью вашей комплексной проверки все пройдет хорошо, вы можете продолжить движение к закрытию сделки. Ваш коммерческий риэлтор и адвокат по недвижимости должны быть в состоянии провести вас через многие сложные этапы этого процесса. Опять же, крайне важно заранее собрать надежную команду экспертов, на которую вы можете рассчитывать, задолго до того, как вы подойдете к финальному столу.

Когда стоит задуматься о покупке коммерческой недвижимости

Владельцы бизнеса, арендующие офисные помещения, могут рассмотреть возможность приобретения коммерческого помещения, чтобы снизить ежемесячную плату. В качестве альтернативы вы можете приобрести коммерческое здание, чтобы у вас было офисное помещение, но вы также можете получать доход, сдавая остальную часть в аренду.

Покупка коммерческой недвижимости — больше вопросов

Прежде чем совершить покупку коммерческой недвижимости, важно собрать правильную информацию. Чтобы достичь этой цели, вам нужно научиться задавать правильные вопросы.

Мы уже рассмотрели несколько вопросов, которые вам следует задать выше в разделе «8 ключей к покупке коммерческой недвижимости». Однако есть еще несколько важных вопросов, которые мы еще не обсуждали.

Каковы различные типы коммерческой недвижимости (и почему разница важна)?

Коммерческая недвижимость определяется как недвижимость, используемая исключительно в коммерческих целях. Помимо различных типов коммерческой недвижимости, перечисленных выше (например, жилых комплексов, офисных зданий, торговых зданий и т. д.), существуют также различные классы коммерческой недвижимости.

Офисные и жилые здания часто классифицируют следующим образом:

Недвижимость класса А отличается высоким качеством и, как правило, представляет меньший риск. Они часто новее, требуют более высокой арендной платы и, как правило, требуют небольшого ремонта или обновления (помимо текущего обслуживания). Недвижимость класса А может управляться профессиональной управляющей компанией, и ее легче перепродать.
Недвижимость класса B может быть старше и иметь более низкую арендную плату по сравнению со зданиями класса A. У них может быть отсроченное обслуживание, которое также требует внимания. Недвижимость класса B обычно считается более рискованной и, следовательно, может быть доступна по более низкой цене.
Недвижимость класса C представляет собой самый большой риск для инвесторов в коммерческую недвижимость. В результате их обычно можно приобрести за гораздо меньшие вложения. Им часто более 20 лет, и они могут нуждаться в капитальном ремонте. Недвижимость класса C часто приносит значительно более низкую арендную плату, чем недвижимость классов A и B.

Другие типы коммерческой недвижимости, такие как промышленные здания, гостиницы или магазины розничной торговли, имеют другие обозначения. В зависимости от типа коммерческой недвижимости, которую вы собираетесь купить, важно понимать различные классификации зданий и то, что они значат для вас как инвестора. Понимание различий в классификациях коммерческой недвижимости может помочь вам лучше понять уровень риска, связанного с потенциальными инвестициями.

Почему собственник продает?

Как только вы найдете недвижимость, которая вам нравится, важно в первую очередь выяснить, почему владелец хочет ее продать. Вот несколько распространенных причин, по которым владельцы продают свою инвестиционную недвижимость.

Рынок сильный, и владелец считает, что сможет получить хорошую цену.
Владелец хочет обналичить средства для другой инвестиции.
Продажа имеет налоговые преимущества.
Доходы от аренды застопорились или не приносят ожидаемых результатов.
Долгосрочные арендаторы прекращают аренду.
Владельцу скоро предстоит выплата по единовременному платежу.

Причина, по которой этого хочет владелец, не обязательно зловещая. Тем не менее, знание того, почему нынешний владелец хочет воспользоваться съездом, может помочь вам, когда придет время договариваться о цене покупки.

Лучше ли инвестировать в коммерческую недвижимость, чем инвестировать в частные дома?

Стать владельцем дома на одну семью — отличный способ освоиться, когда дело доходит до инвестиций в недвижимость. Но если вы хотите расширить свой инвестиционный портфель и потенциально увеличить свой денежный поток, коммерческая недвижимость большего размера может стать хорошей инвестицией.

По словам Мэтта Ларсона, президента Cricket Realty Advisors, коммерческая недвижимость имеет средний годовой доход на 6-12% выше покупной цены. Ларсон, пишущий для Nolo.com, говорит, что для сравнения дома на одну семью составляют в среднем 1-4%. Конечно, ни одна инвестиция в недвижимость не является гарантированной, будь то коммерческая недвижимость или что-то еще.

Важные термины для изучения

Мир недвижимости полон терминов и аббревиатур, с которыми большинство людей не сталкиваются в повседневной жизни. Потенциальному инвестору полезно понимать эти термины, которые помогут вам.

Адвалорема : форма налогообложения, основанная на официальной оценке объекта недвижимости.

Ставка капитализации (Cap Ставка) : норма прибыли, которую генерирует недвижимость, деленная на ее общую стоимость. Он рассчитывается по следующей формуле.

Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль ÷ Оценочная стоимость недвижимости.

Наличные деньги : Наличные деньги — это показатель, который применяется к инвесторам, которые покупают недвижимость с финансированием. Этот термин описывает годовой доход от недвижимости в зависимости от того, сколько денег вы фактически вложили. Например, инвестированная сумма может быть равна сумме вашего первоначального взноса.

Коэффициент покрытия долга (DSCR) : Измерение годового чистого операционного дохода объекта недвижимости по сравнению с его годовыми выплатами по долгу (так называемое обслуживание долга). Он рассчитывается по следующей формуле.

DSCR = Годовой чистый операционный доход ÷ Общий объем обслуживания долга

Loan-to-Value (LTV): показатель суммы денег, которую вы хотите занять, по сравнению с общей стоимостью недвижимости, которую вы хотите приобрести. Формула расчета коэффициента LTV выглядит следующим образом.

LTV = Сумма кредита ÷ Оценочная стоимость недвижимости

Арендуемые квадратные футы: общая площадь, занимаемая арендатором от стены до стены, плюс часть помещений общего пользования (например, коридоры, лестничные клетки, ванные комнаты и т. д.).

Полезные квадратные футы : общая площадь, занимаемая арендатором, не включая общую площадь.

Уровень вакансий : процент свободных квартир в сдаваемой в аренду недвижимости, которые не заняты.

Заключительное слово: покупка коммерческой недвижимости

Большинство инвесторов в недвижимость начинают с малого и продвигаются к коммерческим листингам. Однако это не всегда так. Независимо от вашего прошлого опыта, коммерческая недвижимость может стать хорошей инвестиционной возможностью, если вы сначала потратите время и изучите основы.

Конечно, любые инвестиции, включая коммерческую недвижимость, сопряжены с риском. Этот риск увеличивается, если вы попытаетесь приступить к покупке коммерческой недвижимости без четкого плана. По этой причине важно проконсультироваться с профессионалами, собрать надежную команду и сделать все возможное, чтобы защитить свои активы в случае возникновения проблем.