Prednosti ulaganja u komercijalnu nekretninu
Prije nego što kupite komercijalnu nekretninu, korisno je znati prednosti i nedostatke ove vrste ulaganja.
Ulaganje u nekretnine donosi mogućnost ostvarivanja profita tokom vremena, ali nosi i rizik, kao i svako ulaganje.
Ako ste iznajmljivali nekretninu za svoje poslovanje, možda će vam biti pristupačnije da je kupite, jer vaša mjesečna plaćanja hipoteke mogu biti manja od kirije.
Vrste komercijalnih nekretnina
Ako želite da investirate u komercijalne nekretnine, pomaže vam da razumete različite vrste komercijalnih nekretnina. Na primjer, komercijalne nekretnine mogu uključivati:
- Stambene zgrade
- Uredske zgrade
- Maloprodajne zgrade
- Višeporodični stanovi
- Tržni centri
- Skladišta
- Tržni centri
- Industrijske zgrade
- Zgrade mješovite namjene
Kako kupiti komercijalnu nekretninu
Sada idemo dublje u te korake za kupovinu komercijalnih nekretnina.
- Shvatite svoje motive za ulaganje u komercijalne nekretnine.
Zašto želite da investirate u komercijalne nekretnine? Važno je pitanje koje morate sebi postaviti prije nego što počnete da tražite nekretnine.
Želite stan ili poslovnu zgradu koju možete iznajmiti mnogim stanarima kako biste smanjili rizik od neplaćanja? Tražite li nekretninu koju možete koristiti, barem djelimično, za svoj biznis?
Možda biste željeli veću nekretninu s potencijalom da cijenite i izgradite kapital tokom vremena. Možda želite iskoristiti porezne olakšice ili povećati svoj investicijski portfolio.
Kakva god bila vaša motivacija, korisno je identificirati svoj „zašto“ prije nego što investirate. Znati zašto želite da kupite komercijalnu nekretninu može vam pomoći da budete vodili dok tražite pravu priliku za ulaganje.
- Procijenite svoje mogućnosti ulaganja.
Gledajući gornju listu tipova komercijalnih nekretnina i odredite koji najbolje odgovara vašim potrebama. Da li ćete voditi sopstveni biznis van imovine ili imati samo druge zakupce?
- Pogledajte tržište nekretnina.
Tržište nekretnina raste i pada, tako da bi bilo dobro obratiti pažnju na njega mnogo prije nego što budete spremni za kupovinu. Obraćanje pažnje na oseke i oseke na tržištu moglo bi vam pomoći da se pripremite za priliku da iskoristite veliku cijenu na padu.
- Sigurno finansiranje.
Prije nego što pronađete komercijalnu nekretninu koju želite kupiti, pametno je unaprijed odrediti svoje mogućnosti financiranja. Prvi korak do osiguravanja financiranja komercijalnih nekretnina (i drugih vrsta financiranja poslovanja) je provjeriti svoju kreditnu sposobnost.
Ovisno o vašem zajmodavcu i vrsti zajma za koji se prijavite, kreditni rezultati i izvještaji vašeg poslovanja mogu doći u igru. Neki zajmodavci mogu provjeriti i vaš lični kredit.
Trebali biste pregledati svoj kredit i provjeriti jesu li informacije sadržane u vašim izvještajima tačne. Možete besplatno provjeriti svoje lične i poslovne kreditne rezultate kada postavite račun na Nav.
Kada potvrdite da su vaše kreditne informacije tačne (možete osporiti greške ako ih pronađete), iskreno pogledajte za koju vrstu financiranja biste se mogli kvalificirati. Ovisno o vašem kreditu, vrsti imovine i drugim faktorima, možete razmotriti jednu od sljedećih opcija financiranja:
- Stanovni krediti (Fannie Mae, Freddie Mac i FHA)
- Bankarski bilansni krediti
- Krediti za komercijalne nekretnine
- Krediti za mala preduzeća
- Zajmovi za tvrdi novac
- Seller Financing
Obavezno uporedite kamatne stope, naknade, uslove otplate i druge faktore dok kupujete najbolju opciju finansiranja koja vam je dostupna. Nav Marketplace je odličan izvor za pregled izbora poslovnog finansiranja.
- Partner sa pravim timom.
Kupovina komercijalnih nekretnina uključuje mnogo pokretnih dijelova. Drugim riječima, može biti komplikovano. Čak i iskusni investitori znaju da je važno da se okruže pravim timom stručnjaka kako bi njihova investicija imala najbolje šanse za uspjeh.
Evo nekih stručnjaka koji će vam možda trebati kako biste bili sigurni da vaš posao s komercijalnim nekretninama prođe što je lakše moguće:
- Commercial Realtor
- Računovođa
- Advokat za komercijalne nekretnine
- Komercijalni zajmodavac ili posrednik za nekretnine
- Poreski advokat
Prije nego počnete kupovati potencijalne nekretnine, pametno je imati svoj tim već pri ruci. Ako unaprijed pronađete pravu pomoć, odmah ćete znati kome se obratiti kada se pojave pitanja ili problemi. Sastavljanje tima profesionalaca možda nije jeftino, ali bi vas moglo spasiti od skupih grešaka na duge staze.
- Pronađite pravu nekretninu na svom tržištu.
Kada saznate svoje „zašto“, shvatite svoje mogućnosti ulaganja, osigurali ste finansiranje i sastavili tim stručnjaka, vrijeme je za zabavni dio. Spremni ste da počnete da kupujete pravu nekretninu na vašem tržištu.
Vaš agent za komercijalne nekretnine može vam pomoći da pronađete nekretnine koje zadovoljavaju vaše kriterije. Obratite pažnju na važne faktore, kao što su korisna kvadratura i lokacija. Međutim, nemojte da vas ometa dobar posao ako ne zadovoljava vaš razlog za ulaganje. Na primjer, nije važno koliko poslovna zgrada izgleda na papiru ako ste odlučili da svoj investicijski portfolio želite dodati stambeni kompleks.
- Uradi svoju zadaću.
Kada konačno pronađete nekretninu koju biste možda željeli kupiti, vrijeme je za opsežna istraživanja. Opet, vaš komercijalni agent za nekretnine bi vam možda mogao pomoći ovdje, ali je mudro provjeriti da li lično vršite dužnu pažnju i na nekretnini.
Zapamtite, nikada ne možete imati previše informacija o nekretnini o kojoj razmišljate o kupovini. Neka pitanja koja biste možda željeli postaviti ili istražiti uključuju sljedeće.
- Za šta je imovina korištena u prošlosti? (Planirate li ga nastaviti koristiti u istu svrhu?)
- Ako želite koristiti nekretninu za drugu poslovnu svrhu, da li je ona prikladno zonirana da podrži vaš plan?
- Možete li zatražiti promjenu zoniranja, ako je potrebno?
- Koliki prihod ili zakup nekretnina trenutno ostvaruje na godišnjem nivou?
- Hoće li vam vlasnik pokazati rolne za iznajmljivanje? Možete li potvrditi da jedinice navedene na listama zakupnine trenutno imaju prijavljene stanare?
- Koji su porezi na imovinu?
- Da li je zgradi sada potrebna značajna popravka ili će uskoro biti potrebna popravka?
- Da li se nekretnina nalazi u poželjnom području? (U idealnom slučaju, trebali biste potražiti lokacije koje imaju manje od 5% slobodnih mjesta ako želite imati veće najamnine i uživati u potencijalno visokim stopama aprecijacije.)
- Da li dogovor ima smisla za vaš investicijski portfolio?
Kupovina komercijalne nekretnine se poprilično razlikuje od kupovine stambene nekretnine. Loša investicija bi mogla biti mnogo skuplja. Ako ste novi u svijetu ulaganja u nekretnine, mudro mjesto za početak je proučavanje resursa i knjiga ulaganja u nekretnine od drugih uspješnih investitora.
- Napravite ponudu i zatvorite posao.
Kada pronađete nekretninu koju želite kupiti, vrijeme je da date ponudu. Vaš agent za komercijalne nekretnine će vam općenito pomoći da napišete ponudu za kupovinu, ali je mudro da je vaš advokat dobro pregleda prije nego što je potpišete i predate. Budite spremni na to da će prodavac tražiti zaradu (potencijalno 1% kupovne cijene, iako ponekad više ili manje) kada ste pod ugovorom.
Iznad svega, pobrinite se da vaša ponuda ima period due diligence s otvorom za bijeg ako određene stvari pođu po zlu (kao što su problemi zoniranja ili nekretnina ne prođe inspekciju). Tehnički izraz za ovaj otvor za bijeg poznat je kao nepredviđena klauzula.
Tokom vašeg perioda dužne pažnje, vaš zajmodavac može zahtijevati anketu American Land Title Association (aka ALTA) kao uvjet za zatvaranje. Anketa ALTA može vam dati vrijedne informacije o imovini, uključujući granične linije i lokaciju poboljšanja, komunalnih vodova i služnosti (ako je primjenjivo).
Ako sve prođe u redu sa vašom ALTA anketom i ostatkom vašeg due diligence-a, možete nastaviti dalje prema zatvaranju. Vaš trgovac nekretninama i advokat za nekretnine trebali bi vas voditi kroz mnoge složene korake uključene u ovaj proces. Opet, ključno je uspostaviti pouzdan tim stručnjaka na koje možete računati unaprijed, mnogo prije nego što se približite završnom stolu.
Kada razmisliti o kupovini komercijalne nekretnine
Vlasnici preduzeća koji su iznajmljivali kancelarijski prostor mogli bi razmisliti o kupovini poslovnog prostora kako bi smanjili iznos koji plaćaju svaki mjesec. Alternativno, možete kupiti poslovnu zgradu tako da imate svoj poslovni prostor, ali i da zaradite prihod iznajmljivanjem ostatka.
Kupovina komercijalnih nekretnina — više pitanja
Prije nego što obavite kupovinu komercijalne nekretnine, važno je prikupiti prave informacije. Da biste postigli ovaj cilj, morate naučiti prava pitanja koja trebate postaviti.
Već smo pokrili nekoliko pitanja koja biste trebali postaviti iznad u “8 ključeva za kupovinu komercijalne nekretnine”. Međutim, postoji još nekoliko kritičnih pitanja o kojima još nismo razgovarali.
Koje su različite vrste komercijalnih nekretnina (i zašto je razlika bitna)?
Komercijalne nekretnine se definiraju kao nekretnine koje se koriste isključivo u poslovne svrhe. Pored gore navedenih različitih tipova komercijalnih nekretnina (npr. stambeni kompleksi, poslovne zgrade, maloprodajne zgrade, itd.), postoje i različite klase komercijalnih nekretnina.
Uredske i stambene zgrade često se klasificiraju na sljedeći način:
- Nekretnine klase A su visokog kvaliteta i generalno predstavljaju manji rizik. Često su noviji, zahtijevaju veću najamninu i obično zahtijevaju malo popravki ili renoviranja (izvan rutinskog održavanja). Nekretninama klase A može upravljati profesionalna kompanija za upravljanje imovinom i može se lakše preprodati.
- Nekretnine klase B mogu biti starije i imaju niže kirije u poređenju sa zgradama klase A. Možda imaju odloženo održavanje koje također zahtijeva pažnju. Nekretnine klase B se obično smatraju rizičnijim i stoga mogu biti dostupne po nižoj cijeni.
- Nekretnine klase C predstavljaju najveći rizik za investitore u komercijalne nekretnine. Kao rezultat toga, obično se mogu kupiti za mnogo manju investiciju. Često su stari 20+ godina i možda im je potrebna teška renovacija. Nekretnine klase C često donose znatno nižu najamninu od nekretnina klase A i B.
Druge vrste komercijalnih nekretnina, poput industrijskih zgrada, hotela ili maloprodajnih objekata, imaju različite oznake. Ovisno o vrsti komercijalne imovine koju namjeravate kupiti, važno je razumjeti različite klasifikacije zgrada i šta one znače za vas kao investitora. Razumijevanje razlike u klasifikacijama komercijalnih nekretnina može vam pomoći da bolje shvatite nivo rizika koji je povezan s potencijalnom investicijom.
Zašto vlasnik prodaje?
Jednom kada pronađete nekretninu koja vam se sviđa, važno je otkriti zašto je vlasnik uopće želi prodati. Evo nekoliko uobičajenih razloga zašto vlasnici prodaju svoje investicione nekretnine.
- Tržište je jako, a vlasnik misli da može postići dobru cijenu.
- Vlasnik želi unovčiti sredstva za drugu investiciju.
- Prodaja ima poreske olakšice.
- Prihodi od najma su zaustavljeni ili ne rade kako se očekivalo.
- Dugoročnim zakupcima prestaje zakup.
- Vlasnik uskoro ima balon isplatu.
Razlog zbog kojeg vlasnik želi nije nužno zlokoban. Ipak, saznanje zašto trenutni vlasnik želi izaći na izlaznu rampu može vam pomoći kada dođe vrijeme da pregovarate o kupoprodajnoj cijeni.
Da li je ulaganje u komercijalne nekretnine bolje od ulaganja u obiteljske kuće?
Postati stanodavac jednoporodičnih kuća odličan je način da navlažite noge kada je riječ o ulaganju u nekretnine. Ali ako želite povećati svoj investicijski portfelj i potencijalno povećati svoj novčani tok, veća komercijalna nekretnina može biti dobra investicija.
Prema Mattu Larsonu, predsjedniku Cricket Realty Advisorsa, komercijalne nekretnine imaju prosječan godišnji povrat od 6-12% iznad kupovne cijene. Larson, koji piše za Nolo.com, kaže da su porodične kuće u prosjeku 1-4 posto u poređenju. Naravno, nijedno ulaganje u nekretnine nije sigurno, bilo da se radi o poslovnoj nekretnini ili nečem drugom.
Važni uslovi za učenje
Svijet nekretnina prepun je pojmova i akronima s kojima se većina ljudi ne susreće u svakodnevnom životu. Kao potencijalnom investitoru, pomaže vam da shvatite ove uslove koji će vas voditi.
Ad Valorem : Oblik oporezivanja zasnovan na službenoj procjeni imovine.
Stopa kapitalizacije (Cap Rate) : Stopa prinosa koju imovina generiše podijeljena s njenom ukupnom vrijednošću. Izračunava se pomoću sljedeće formule.
Stopa ograničenja = neto operativni prihod ÷ procijenjena vrijednost imovine
Cash on Cash : Cash on Cash je mjera koja se odnosi na investitore koji kupuju nekretninu uz finansiranje. Izraz opisuje godišnji prihod nekretnine u odnosu na onoliko novca koji ste stvarno uložili. Na primjer, uloženi iznos može biti jednak iznosu vašeg učešća.
Koeficijent pokrića servisiranja duga (DSCR) : Mjerenje godišnjeg neto operativnog prihoda imovine u poređenju sa godišnjim otplatama duga (poznato kao servis duga). Izračunava se pomoću sljedeće formule.
DSCR = Godišnji neto operativni prihod ÷ Ukupna otplata duga
Loan-to-Value (LTV): Mjerenje koliko novca želite da pozajmite u poređenju sa ukupnom vrednošću nekretnine koju želite da kupite. Formula za izračunavanje LTV omjera je sljedeća.
LTV = Iznos kredita ÷ Procijenjena vrijednost imovine
Kvadratni metri za iznajmljivanje: Ukupna površina koju stanar zauzima od zida do zida, plus dio zajedničkih prostora (npr. hodnici, stepeništa, kupaonice, itd.).
Korisne kvadratne stope : Ukupna površina koju stanar zauzima, ne uključujući zajednički prostor.
Stopa slobodnih radnih mjesta : Procenat slobodnih jedinica u nekretnini za iznajmljivanje.
Završna riječ: Kupovina komercijalne nekretnine
Većina investitora u nekretnine počinje s malim i napreduje do komercijalnih lista. Međutim, to nije uvijek slučaj. Bez obzira na vaše dosadašnje iskustvo, komercijalna nekretnina može predstavljati dobru priliku za ulaganje, ako odvojite vrijeme i prvo naučite konopce.
Naravno, svako ulaganje – uključujući i komercijalne nekretnine – nosi rizik. Ovaj rizik se povećava ako pokušate da uskočite u kupovinu komercijalne nekretnine bez dobrog plana. Iz tog razloga, važno je konsultovati se sa profesionalcima, okupiti tim od poverenja i učiniti sve što možete da zaštitite svoju imovinu u slučaju problema.
