איך קונים נדל"ן מסחרי?

יתרונות ההשקעה בנכס מסחרי

לפני שאתם רוכשים נכס מסחרי, זה עוזר לדעת את היתרונות והחסרונות של סוג זה של השקעה.

השקעה בנדל"ן מביאה את ההזדמנות למימוש רווח לאורך זמן, אך גם מביאה לסיכון, כמו כל השקעה שעושה.

אם אתה משכיר נכס עבור העסק שלך, ייתכן שתמצא את זה משתלם יותר לרכוש אותו, שכן תשלומי המשכנתא החודשיים שלך עשויים להיות נמוכים מדמי השכירות.

סוגי נכסים מסחריים

אם אתה רוצה להשקיע בנדל"ן מסחרי, זה עוזר להבין את הסוגים השונים של נכסים מסחריים. לדוגמה, נכסים מסחריים עשויים לכלול:

בנייני דירות
בנייני משרדים
מבני קמעונאות
דירות רב משפחתיות
קניונים
מחסנים
מרכז קניות
מבני תעשייה
מבנים מעורבים

איך לקנות נכס מסחרי

כעת הבה נלך עמוק יותר לתוך השלבים הללו לרכישת נכסים מסחריים.

הבן את המניעים שלך להשקעה בנדל"ן מסחרי.

למה אתה רוצה להשקיע בנדל"ן מסחרי? זו שאלה חשובה שתשאלו את עצמכם לפני שאתם מתחילים לצוד נכסים.

רוצים דירה או בניין משרדים שתוכלו להשכיר לדיירים רבים כדי לעזור להפחית את הסיכון לאי-תשלום? האם אתה מחפש נכס שתוכל להשתמש בו, לפחות חלקית, לעסק שלך?

אולי תרצה נכס גדול יותר עם פוטנציאל להעריך ולבנות הון עצמי לאורך זמן. אולי אתה מחפש לנצל את הטבות המס או להרחיב את תיק ההשקעות שלך.

לא משנה מה המוטיבציה שלך, זה מועיל לזהות את ה"למה" שלך לפני שאתה משקיע. לדעת מדוע אתה רוצה לרכוש נכס מסחרי יכול לעזור לך להדריך אותך בחיפוש אחר הזדמנות ההשקעה הנכונה.

העריכו את אפשרויות ההשקעה שלכם.

הסתכל על רשימת סוגי הנכסים המסחריים למעלה וקבע איזה הכי מתאים לצרכים שלך. האם תנהל עסק משלך מחוץ לנכס או שיהיו לך דיירים אחרים בלבד?

תסתכל על שוק הנדל"ן.

שוק הנדל"ן עולה ויורד, אז זה יכול להיות רעיון טוב לשים לב אליו הרבה לפני שאתם מוכנים לקנות. תשומת לב לשפל והשפל של השוק יכולה לעזור לך להגדיר את עצמך להזדמנות לנצל את המחיר הנהדר בירידה בשוק.

מימון בטוח.

לפני שאתם מוצאים נכס מסחרי שברצונכם לקנות, כדאי לסדר את אפשרויות המימון שלכם מראש. שלב ראשון להבטחת מימון נדל"ן מסחרי (וגם סוגים אחרים של מימון עסקי) הוא לבדוק את האשראי שלך.

בהתאם למלווה שלך ולסוג ההלוואה שאתה מבקש, ציוני האשראי והדוחות של העסק שלך עשויים לבוא לידי ביטוי. חלק מהמלווים עשויים לבדוק גם את האשראי האישי שלך.

עליך לבדוק את האשראי שלך ולוודא שהמידע הכלול בדוחות שלך מדויק. אתה יכול לבדוק את ציוני האשראי האישיים והעסקיים שלך בחינם כאשר אתה מגדיר חשבון עם Nav.

לאחר שתוודא שפרטי האשראי שלך מדויקים (תוכל לערער על טעויות אם תמצא אותן), תסתכל בכנות על סוג המימון שאתה עשוי להיות זכאי לו כעת. בהתאם לאשראי שלך, לסוג הנכס ולגורמים אחרים, תוכל לשקול אחת מאפשרויות המימון הבאות:

הלוואות דירה (פאני מיי, פרדי מק ו-FHA)
הלוואות במאזן בנקאיות
הלוואות נדל"ן מסחרי
הלוואות לעסקים קטנים
הלוואות כסף קשה
מימון מוכר

הקפד להשוות בין שיעורי ריבית, עמלות, תנאי החזר וגורמים אחרים בזמן שאתה קונה את אפשרות המימון הטובה ביותר שעומדת לרשותך. ה-Nav Marketplace הוא משאב נהדר לבחינת אפשרויות המימון העסקי.

שיתוף פעולה עם הצוות הנכון.

רכישת נדל"ן מסחרי כרוכה בהרבה חלקים נעים. במילים אחרות, זה יכול להיות מסובך. אפילו משקיעים מנוסים יודעים שחשוב להקיף את עצמם בצוות המומחים הנכון כדי לוודא שלהשקעה שלהם יש את הסיכוי הטוב ביותר להצליח.

הנה כמה מהמומחים שאולי תצטרך כדי לוודא שעסקת הנדל"ן המסחרית שלך תעבור בצורה חלקה ככל האפשר:

מתווך מסחרי
רואת חשבון
עו"ד נדל"ן מסחרי
מלווה מסחרי או מתווך נדל"ן
עו"ד מס

לפני שתתחיל לקנות נכסים פוטנציאליים, כדאי שהצוות שלך יהיה בהישג יד. אם תמצא את העזרה הנכונה מראש, תדע מיד למי לפנות כאשר מתעוררות שאלות או בעיות. הרכבת צוות מקצוענים אולי לא תהיה זולה, אבל היא עשויה לחסוך ממך טעויות יקרות בטווח הארוך.

מצא את הנכס המתאים בשוק שלך.

ברגע שאתה יודע את ה"למה" שלך, אתה מבין את אפשרויות ההשקעה שלך, הבטחת מימון, והרכבת צוות של מומחים, הגיע הזמן לחלק המהנה. אתה מוכן להתחיל לקנות את הנכס הנכון בשוק שלך.

סוכן הנדל"ן המסחרי שלך יכול לעזור לך לאתר נכסים העונים על הקריטריונים שלך. שימו לב לגורמים חשובים, כמו שטחים מרובעים שמיש ומיקום. עם זאת, אל תסיח דעתך על ידי עסקה טובה אם היא לא מספקת את הסיבה שלך להשקעה. למשל, זה לא משנה כמה נהדר נראה בניין משרדים על הנייר אם החלטתם שאתם רוצים להוסיף מתחם דירות לתיק ההשקעות שלכם.

תעשה שיעורי בית.

כאשר אתה סוף סוף מאתר נכס שאולי תרצה לקנות, הגיע הזמן למחקר כבד. שוב, המתווך המסחרי שלך אולי יוכל לעזור לך כאן, אבל זה חכם לוודא שאתה עושה באופן אישי את בדיקת הנאותות שלך גם על הנכס.

זכור, לעולם לא תוכל לקבל יותר מדי מידע על נכס שאתה שוקל לקנות. כמה שאלות שאולי תרצו לשאול או לחקור כוללות את הדברים הבאים.

למה שימש הנכס בעבר? (האם אתה מתכנן להמשיך להשתמש בו לאותה מטרה?)
אם ברצונך להשתמש בנכס למטרה עסקית אחרת, האם הוא מיועד כראוי לתמוך בתוכנית שלך?
האם ניתן לבקש שינוי ייעוד במידת הצורך?
כמה הכנסה או שכירות מרוויח הנכס כיום על בסיס שנתי?
האם הבעלים יראה לך את גלילי השכירות? האם אתה יכול לאשר שביחידות הרשומות בלוח השכירות יש כרגע דיווח על הדיירים?
מה הארנונה?
האם הבניין זקוק לתיקון משמעותי כעת, או שיזדקק לתיקון בקרוב?
האם הנכס ממוקם באזור מבוקש? (באופן אידיאלי, עליך לחפש מיקומים שבהם יש פחות מ-5% מקום פנוי אם ברצונך לקבל שכר דירה גבוה יותר וליהנות משיעורי הערכה גבוהים.
האם העסקה הגיונית עבור תיק ההשקעות שלך?

רכישת נכס מסחרי שונה בתכלית מרכישת נדל"ן למגורים. ביצוע השקעה גרועה עשוי להיות הרבה יותר יקר. אם אתה חדש בעולם ההשקעות בנדל"ן, מקום נבון להתחיל בו הוא ללמוד משאבים וספרי השקעות נדל"ן ממשקיעים מצליחים אחרים.

הצע הצעה וסגור את העסקה.

כאשר אתה מוצא נכס שאתה רוצה לרכוש, זה הזמן להציע הצעה. סוכן הנדל"ן המסחרי שלך בדרך כלל יעזור לך לכתוב את הצעת הרכישה שלך, אבל זה נבון לבקש מעורך הדין שלך לבדוק אותה לטובה לפני שאתה חותם ומגיש אותה. היו מוכנים שהמוכר יבקש כסף רציני (פוטנציאלי 1% ממחיר הרכישה, אם כי לפעמים פחות או יותר) כאשר אתם נכנסים לחוזה.

מעל לכל, ודא שלהצעה שלך יש תקופת בדיקת נאותות עם פתח מילוט אם דברים מסוימים משתבשים (כמו בעיות ייעוד או שהנכס לא עובר את הבדיקה). המונח הטכני לפתח מילוט זה ידוע כסעיף מגירה.

במהלך תקופת בדיקת הנאותות שלך, המלווה שלך עשוי לדרוש סקר של איגוד זכויות הקרקע האמריקאי (המכונה ALTA) כתנאי לסגירה. סקר ALTA יכול לתת לך מידע רב ערך על הנכס, כולל קווי גבול ומיקום השיפורים, קווי השירות והקלות (אם ישים).

אם הכל הולך כשורה עם סקר ALTA שלך ושאר בדיקת הנאותות שלך, אתה יכול להמשיך להתקדם לקראת הסגירה. המתווך המסחרי ועורך הדין המקרקעין שלך אמורים להיות מסוגלים להדריך אותך לאורך השלבים המורכבים הרבים הכרוכים בתהליך זה. שוב, חיוני להקים צוות מומחים אמין שתוכלו לסמוך עליו מראש, הרבה לפני שאתם מתקרבים לשולחן הסגירה.

מתי לשקול רכישת נכס מסחרי

בעלי עסקים ששכרו שטחי משרדים עשויים לשקול רכישת שטח מסחרי כדי להפחית מה שהם משלמים מדי חודש. לחלופין, אתה יכול לרכוש בניין מסחרי כדי שיהיה לך את שטח המשרד שלך, אך תוכל גם להרוויח הכנסה באמצעות השכרת השאר.

רכישת נדל"ן מסחרי - שאלות נוספות לשאול

לפני שאתם מבצעים רכישת נדל"ן מסחרי, חשוב לאסוף את המידע הנכון. כדי להשיג מטרה זו, עליך ללמוד את השאלות הנכונות לשאול.

כבר כיסינו כמה שאלות שכדאי לשאול למעלה ב"8 מפתחות לרכישת נכס מסחרי". עם זאת, יש עוד כמה שאלות קריטיות שעדיין לא דנו בהן.

מהם הסוגים השונים של נדל"ן מסחרי (ומדוע ההבדל משנה)?

נדל"ן מסחרי מוגדר כנכס המשמש אך ורק למטרות עסקיות. בנוסף לסוגים השונים של נכסים מסחריים המפורטים לעיל (למשל, מתחמי דירות, בנייני משרדים, מבני מסחר וכו'), ישנם גם סוגים שונים של נכסים מסחריים.

בנייני משרדים ודירות מסווגים לרוב כדלקמן:

נכסים מסוג A הם באיכות גבוהה ובדרך כלל מייצגים סיכון נמוך יותר. לעתים קרובות הם חדשים יותר, דורשים שכר דירה גבוה יותר ונוטים לדרוש מעט תיקונים או שיפוצים (מלבד תחזוקה שוטפת). נכסים מסוג א' עשויים להיות מנוהלים על ידי חברת ניהול נכסים מקצועית ויכול להיות קל יותר למכירה מחדש.
נכסים מסוג B עשויים להיות ישנים יותר ובעלי דמי שכירות נמוכים יותר בהשוואה לבניינים מסוג A. ייתכן שיש להם תחזוקה נדחית שדורשת תשומת לב גם כן. נכסים מסוג B נתפסים בדרך כלל כבעלי סיכון גבוה יותר, ולכן עשויים להיות זמינים במחיר נמוך יותר.
נכסים מסוג C כוללים את הסיכון הגדול ביותר עבור משקיעי נדל"ן מסחרי. כתוצאה מכך, בדרך כלל ניתן לרכוש אותם בהשקעה נמוכה בהרבה. לעתים קרובות הם בני 20+ ועשויים להיות זקוקים לשיפוץ כבד. נכסים מסוג C מביאים לרוב שכר דירה נמוך משמעותית מנכסים מסוג A ו-B.

לסוגים אחרים של נכסים מסחריים, כגון מבני תעשייה, בתי מלון או חנויות קמעונאיות, יש ייעודים שונים. בהתאם לסוג הנכס המסחרי שאתה מתכוון לקנות, חשוב להבין את סיווגי הבניינים השונים ומה המשמעות שלהם עבורך כמשקיע. הבנת ההבדל בסיווגי נדל"ן מסחרי יכולה לעזור לך להבין טוב יותר את רמת הסיכון הכרוכה בהשקעה פוטנציאלית.

למה הבעלים מוכר?

ברגע שאתה מוצא נכס שאתה אוהב, חשוב לגלות מדוע הבעלים רוצה למכור אותו מלכתחילה. להלן מספר סיבות נפוצות מדוע בעלים מוכרים את הנכסים להשקעה שלהם.

השוק חזק, והבעלים חושב שהוא או היא יכולים להשיג מחיר טוב.
הבעלים רוצה לפדות כספים עבור השקעה נוספת.
למכירה יש יתרונות מס.
ההכנסה משכירות נתקעה או אינה מתפקדת כמקווה.
שוכרים לטווח ארוך מסיימים את חוזה השכירות שלהם.
לבעלים יש תשלום בלון שיגיע בקרוב.

הסיבה שבעלים רוצה היא לא בהכרח מרושעת. עם זאת, הידיעה מדוע הבעלים הנוכחי רוצה לקחת את רמפת היציאה יכולה לעזור לך כאשר הגיע הזמן לנהל משא ומתן על מחיר רכישה.

האם השקעה בנדל"ן מסחרי עדיפה על השקעה בבתים צמודי קרקע?

להיות בעל בית של בתים צמודי קרקע היא דרך מצוינת להרטיב את הרגליים בכל הנוגע להשקעה בנדל"ן. אבל אם אתה רוצה להגדיל את תיק ההשקעות שלך ואולי להגביר את תזרים המזומנים שלך, נכס מסחרי גדול יותר עשוי להיות השקעה טובה.

לדברי מאט לרסון, נשיא יועצי נדל"ן קריקט, לנדל"ן מסחרי יש תשואה שנתית ממוצעת של 6-12% מעל מחיר הרכישה. לרסון, כותב עבור Nolo.com, אומר כי בתים צמודי קרקע ממוצעים של 1-4% בהשוואה. כמובן, שום השקעה בנדל"ן אינה דבר בטוח, בין אם זה נכס מסחרי או אחרת.

תנאים חשובים שכדאי ללמוד

עולם הנדל"ן מלא במונחים וראשי תיבות שרוב האנשים לא נתקלים בהם בחיי היום יום שלהם. כמשקיע פוטנציאלי, זה עוזר להבין את התנאים האלה כדי להנחות אותך.

Ad Valorem : סוג של מיסוי המבוסס על הערכת שווי רשמית של נכס.

שיעור היוון (Cap Rate) : שיעור התשואה שנכס מייצר חלקי ערכו הכולל. זה מחושב באמצעות הנוסחה הבאה.

Cap Rate = הכנסה תפעולית נטו ÷ שווי נכס משוער

מזומן במזומן : מזומן במזומן היא מדידה החלה על משקיעים שקונים נדל"ן במימון. המונח מתאר את ההכנסה השנתית של נכס על פני כמה מזומנים השקעתם בפועל. לדוגמה, הסכום שהושקע עשוי להיות שווה לסכום המקדמה שלך.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) : מדידה של ההכנסה התפעולית השנתית הנקית של נכס בהשוואה לתשלומי החוב השנתיים שלו (המכונה גם שירות החוב). זה מחושב באמצעות הנוסחה הבאה.

DSCR = הכנסה תפעולית נטו שנתית ÷ שירות החוב הכולל

הלוואה לערך (LTV): מדידה של כמה כסף אתה רוצה ללוות בהשוואה לשווי הכולל של הנכס שאתה רוצה לרכוש. הנוסחה לחישוב יחס ה- LTV היא כדלקמן.

LTV = סכום הלוואה ÷ שווי נכס משוער

רגל מרובע הניתנת להשכרה: השטח הכולל שהדייר תופס מקיר לקיר, בתוספת חלק מהשטחים המשותפים (למשל, מסדרונות, חדרי מדרגות, חדרי אמבטיה וכו').

רגל מרובע שמיש : השטח הכולל שהדייר תופס, לא כולל שטח משותף.

שיעור פנויות : אחוז היחידות הזמינות בנכס להשכרה שאינן מאוכלסות.

מילה אחרונה: קניית נכס מסחרי

רוב משקיעי הנדל"ן מתחילים בקטן ומתקדמים לרישום מסחרי. עם זאת, זה לא תמיד המקרה. ללא קשר לניסיון העבר שלך, נכס מסחרי עשוי להוות הזדמנות השקעה טובה, אם תקדיש זמן ותלמד את החבלים תחילה.

כמובן שכל השקעה - כולל נדל"ן מסחרי - מלווה בסיכון. סיכון זה גדל אם תנסו לקפוץ לקניית נכס מסחרי ללא תוכנית מוצקה. מסיבה זו, חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע, להרכיב צוות אמין ולעשות כל שביכולתכם על מנת להגן על הנכסים שלכם במקרה של בעיה.