Ticari Mülkiyete Yatırım Yapmanın Faydaları
Ticari bir mülk satın almadan önce bu tür bir yatırımın artılarını ve eksilerini bilmek faydalı olacaktır.
Gayrimenkul yatırımı, zaman içinde kâr elde etme fırsatını beraberinde getirir ancak her yatırım gibi riski de beraberinde getirir.
İşletmeniz için mülk kiralıyorsanız, aylık ipotek ödemeleriniz kiradan daha az olabileceğinden satın almayı daha uygun bulabilirsiniz.
Ticari Mülkiyet Türleri
Ticari gayrimenkule yatırım yapmak istiyorsanız farklı ticari mülk türlerini anlamanıza yardımcı olur. Örneğin ticari mülkler şunları içerebilir:
- Apartman binaları
- Ofis binaları
- Perakende Binaları
- Çok aileli daireler
- Alışveriş Merkezleri
- Depolar
- Alışveriş merkezleri
- Endüstriyel Binalar
- Karma Kullanımlı Binalar
Ticari Mülk Nasıl Satın Alınır?
Şimdi ticari mülk satın alma adımlarına daha derinlemesine bakalım.
- Ticari gayrimenkule yatırım yapma motivasyonlarınızı anlayın.
Neden ticari gayrimenkule yatırım yapmak istiyorsunuz? Gayrimenkul aramaya başlamadan önce kendinize sormanız önemli bir soru.
Ödeme yapmama riskini azaltmak için birçok kiracıya kiralayabileceğiniz bir daire veya ofis binası mı istiyorsunuz? En azından kısmen kendi işiniz için kullanabileceğiniz bir mülk mü arıyorsunuz?
Belki zaman içinde değer kazanma ve eşitlik oluşturma potansiyeline sahip daha büyük bir mülk istersiniz. Belki vergi avantajlarından yararlanmak veya yatırım portföyünüzü ölçeklendirmek istiyorsunuz.
Motivasyonunuz ne olursa olsun, yatırım yapmadan önce "nedeninizi" belirlemeniz faydalı olacaktır. Neden ticari mülk satın almak istediğinizi bilmek, doğru yatırım fırsatını ararken size yol gösterebilir.
- Yatırım seçeneklerinizi değerlendirin.
Yukarıdaki ticari mülk türleri listesine bakarak hangisinin ihtiyaçlarınıza en uygun olduğunu belirleyin. Mülk dışında kendi işinizi mi yürüteceksiniz yoksa yalnızca başka kiracılar mı bulunduracaksınız?
- Emlak piyasasına bakın.
Emlak piyasası inişli çıkışlı bir seyir izlediğinden, satın almaya hazır olmadan çok önce buna dikkat etmek iyi bir fikir olabilir. Piyasanın iniş ve çıkışlarına dikkat etmek, aşağı piyasada harika bir fiyattan yararlanma fırsatını yakalamanıza yardımcı olabilir.
- Güvenli finansman.
Satın almak istediğiniz ticari bir mülkü bulmadan önce, finansman seçeneklerinizi önceden sıralamak akıllıca olacaktır. Ticari gayrimenkul finansmanını (ve diğer işletme finansmanı türlerini de) güvence altına almanın ilk adımı, kredinizi kontrol etmektir.
Borç vereninize ve başvurduğunuz kredi türüne bağlı olarak işletme kredi puanlarınız ve raporlarınız devreye girebilir. Bazı borç verenler kişisel kredinizi de kontrol edebilir.
Kredinizi gözden geçirmeli ve raporlarınızda yer alan bilgilerin doğruluğundan emin olmalısınız. Nav'da bir hesap oluşturduğunuzda kişisel ve ticari kredi puanlarınızı ücretsiz olarak kontrol edebilirsiniz.
Kredi bilgilerinizin doğru olduğunu doğruladıktan sonra (eğer bulursanız hatalara itiraz edebilirsiniz), şu anda hak kazanabileceğiniz finansman türüne dürüst bir şekilde bakın. Kredinize, mülkün türüne ve diğer faktörlere bağlı olarak aşağıdaki finansman seçeneklerinden birini düşünebilirsiniz:
- Apartman Kredileri (Fannie Mae, Freddie Mac ve FHA)
- Banka Bilanço Kredileri
- Ticari Gayrimenkul Kredileri
- Küçük İşletme Kredileri
- Zor Para Kredileri
- Satıcı Finansmanı
Kullanabileceğiniz en iyi finansman seçeneğini bulmak için alışveriş yaparken faiz oranlarını, ücretleri, geri ödeme koşullarını ve diğer faktörleri karşılaştırdığınızdan emin olun. Nav Marketplace, işletme finansmanı seçeneklerini gözden geçirmek için harika bir kaynaktır.
- Doğru ekiple iş birliği yapın.
Ticari gayrimenkul satın almak birçok hareketli parçayı içerir. Başka bir deyişle karmaşık olabilir. Deneyimli yatırımcılar bile, yatırımlarının en iyi başarı şansına sahip olduğundan emin olmak için kendilerini doğru uzmanlardan oluşan bir ekiple çevrelemenin önemli olduğunu biliyor.
Ticari gayrimenkul anlaşmanızın mümkün olduğunca sorunsuz ilerlemesini sağlamak için ihtiyaç duyabileceğiniz uzmanlardan bazıları şunlardır:
- Ticari Emlakçı
- Muhasebeci
- Ticari Gayrimenkul Avukatı
- Ticari Borç Veren veya Emlak Komisyoncusu
- Vergi Avukatı
Potansiyel mülkler için alışverişe başlamadan önce ekibinizin hazır olması akıllıca olacaktır. Doğru yardımı önceden bulursanız, sorular veya sorunlar ortaya çıktığında kime başvurmanız gerektiğini hemen bileceksiniz. Profesyonellerden oluşan bir ekip oluşturmak ucuz olmayabilir ancak uzun vadede sizi maliyetli hatalardan kurtarabilir.
- Pazarınızda doğru mülkü bulun.
"Nedeninizi" bildiğinizde, yatırım seçeneklerinizi anladığınızda, finansmanı güvence altına aldığınızda ve uzmanlardan oluşan bir ekip oluşturduğunuzda, sıra eğlenceli kısma gelir. Pazarınızdaki doğru mülk için alışverişe başlamaya hazırsınız.
Ticari emlakçınız kriterlerinize uygun mülkleri bulmanıza yardımcı olabilir. Kullanılabilir metrekare ve konum gibi önemli faktörlere dikkat edin. Ancak, yatırım yapma nedeninizi tatmin etmiyorsa, büyük bir anlaşma dikkatinizi dağıtmasın. Örneğin, yatırım portföyünüze bir apartman kompleksi eklemeye karar verdiyseniz, bir ofis binasının kağıt üzerinde ne kadar harika göründüğünün bir önemi yoktur.
- Ödevini yap.
Nihayet satın almak isteyebileceğiniz bir mülkü bulduğunuzda, biraz kapsamlı araştırma yapma zamanı gelmiştir. Yine ticari emlakçınız size burada yardımcı olabilir, ancak mülk üzerinde kişisel olarak gerekli özeni gösterdiğinizden emin olmanız akıllıca olacaktır.
Unutmayın, satın almayı düşündüğünüz bir mülk hakkında hiçbir zaman çok fazla bilgiye sahip olamazsınız. Sormak veya araştırmak isteyebileceğiniz bazı sorular aşağıdakileri içerir.
- Gayrimenkul geçmişte ne amaçla kullanıldı? (Aynı amaçla kullanmaya devam etmeyi planlıyor musunuz?)
- Mülkü farklı bir iş amacıyla kullanmak istiyorsanız, planınızı destekleyecek şekilde imar edilmiş mi?
- Gerektiğinde imar değişikliği talep edebilir misiniz?
- Mülk şu anda yıllık bazda ne kadar gelir veya kira elde ediyor?
- Ev sahibi size kira listelerini gösterecek mi? Kira listelerinde listelenen birimlerin şu anda kiracılarının raporlandığını doğrulayabilir misiniz?
- Emlak vergileri nelerdir?
- Binanın şu anda önemli bir onarıma mı ihtiyacı var yoksa yakın zamanda onarıma mı ihtiyacı olacak?
- Mülk arzu edilen bir bölgede mi bulunuyor? (İdeal olarak, daha yüksek kiralar talep etmek ve potansiyel olarak yüksek takdir oranlarından yararlanmak istiyorsanız, %5'ten daha az boşluğa sahip yerleri aramalısınız.)
- Anlaşma yatırım portföyünüz için anlamlı mı?
Ticari bir mülk satın almak, konut amaçlı gayrimenkul satın almaktan oldukça farklıdır. Kötü bir yatırım yapmak çok daha maliyetli olabilir. Gayrimenkul yatırımı dünyasında yeniyseniz, diğer başarılı yatırımcıların kaynaklarını ve gayrimenkul yatırım kitaplarını incelemek akıllıca bir başlangıç olacaktır.
- Bir teklif yapın ve anlaşmayı kapatın.
Satın almak istediğiniz mülkü bulduğunuzda teklif verme zamanı gelmiştir. Ticari emlakçınız genellikle satın alma teklifinizi yazmanıza yardımcı olacaktır, ancak imzalayıp göndermeden önce avukatınızın teklifinizi iyice incelemesini sağlamak akıllıca olacaktır. Sözleşmeye girdiğinizde satıcının ciddi para (bazen daha fazla veya daha az olsa da potansiyel olarak satın alma fiyatının %1'i) istemesine hazırlıklı olun.
Her şeyden önce, bazı şeylerin ters gitmesi durumunda (imar sorunları veya mülkün denetimden geçememesi gibi) teklifinizin bir kaçış kapısı olan bir durum tespiti süresine sahip olduğundan emin olun. Bu kaçış ambarının teknik terimi, beklenmedik durum maddesi olarak bilinir.
Durum tespiti süreniz boyunca, borç vereniniz kapanış koşulu olarak bir Amerikan Tapu Birliği araştırması (diğer adıyla ALTA) talep edebilir. Bir ALTA araştırması size mülk hakkında, sınır çizgileri ve iyileştirmelerin konumu, elektrik hatları ve irtifak hakları (varsa) dahil olmak üzere değerli bilgiler verebilir.
ALTA anketinizde ve durum tespitinizin geri kalanında her şey yolunda giderse kapanışa doğru ilerlemeye devam edebilirsiniz. Ticari emlakçınız ve emlak avukatınız, bu süreçte yer alan birçok karmaşık adım boyunca size rehberlik edebilmelidir. Yine, kapanış masasına yaklaşmadan çok önce güvenebileceğiniz uzmanlardan oluşan güvenilir bir ekip oluşturmak çok önemlidir.
Ticari Mülk Satın Almayı Ne Zaman Düşünmelisiniz?
Ofis alanı kiralayan işletme sahipleri, her ay ödeyeceği tutarı azaltmak için ticari bir alan satın almayı düşünebilir. Alternatif olarak, ofis alanınıza sahip olmak için ticari bir bina satın alabilir ve geri kalanını kiralayarak gelir elde edebilirsiniz.
Ticari Gayrimenkul Alımı — Sorulacak Daha Fazla Soru
Ticari bir gayrimenkul alımı yapmadan önce doğru bilgileri toplamak önemlidir. Bu hedefe ulaşmak için sorulacak doğru soruları öğrenmeniz gerekir.
Yukarıda sormanız gereken birkaç soruyu “Ticari Gayrimenkul Satın Almada 8 Anahtar” başlığı altında ele almıştık. Ancak henüz tartışmadığımız birkaç kritik soru daha var.
Farklı ticari gayrimenkul türleri nelerdir (ve fark neden önemlidir)?
Ticari gayrimenkul, yalnızca ticari amaçlarla kullanılan bir mülk olarak tanımlanır. Yukarıda listelenen farklı ticari mülk türlerine (örneğin apartman kompleksleri, ofis binaları, perakende binalar vb.) ek olarak, farklı ticari mülk sınıfları da vardır.
Ofis ve apartman binaları genellikle şu şekilde sınıflandırılır:
- A Sınıfı mülkler yüksek kalitelidir ve genellikle daha düşük riski temsil eder. Genellikle daha yenidirler, daha yüksek kira talep ederler ve daha az onarım veya yenileme (rutin bakım dışında) gerektirirler. A Sınıfı mülkler, profesyonel bir mülk yönetim şirketi tarafından yönetilebilir ve yeniden satılması daha kolay olabilir.
- B sınıfı mülkler, A sınıfı binalarla karşılaştırıldığında daha eski olabilir ve kiraları daha düşük olabilir. Dikkat gerektiren bazı ertelenmiş bakımları da olabilir. B Sınıfı mülkler genellikle daha yüksek risk olarak görülür ve bu nedenle daha düşük bir fiyata satılabilir.
- C sınıfı mülkler ticari gayrimenkul yatırımcıları için en büyük riski taşımaktadır. Sonuç olarak, genellikle çok daha düşük bir yatırımla satın alınabilirler. Genellikle 20+ yaşındadırlar ve ağır bir yenilemeye ihtiyaç duyabilirler. C Sınıfı mülkler genellikle A ve B Sınıfı mülklere göre önemli ölçüde daha düşük kira getirir.
Endüstriyel binalar, oteller veya perakende mağazalar gibi diğer ticari mülk türleri farklı tanımlamalara sahiptir. Satın almayı düşündüğünüz ticari mülkün türüne bağlı olarak, farklı bina sınıflandırmalarını ve bunların bir yatırımcı olarak sizin için ne anlama geldiğini anlamak önemlidir. Ticari gayrimenkul sınıflandırmalarındaki farkı anlamak, potansiyel bir yatırımın içerdiği risk düzeyini daha iyi kavramanıza yardımcı olabilir.
Sahibi neden satıyor?
Beğendiğiniz bir mülk bulduğunuzda, öncelikle sahibinin onu neden satmak istediğini keşfetmeniz önemlidir. İşte sahiplerinin yatırım amaçlı gayrimenkullerini satmalarının birkaç yaygın nedeni.
- Piyasa güçlü ve mal sahibi iyi bir fiyat alabileceğini düşünüyor.
- Sahibi başka bir yatırım için parayı nakde çevirmek istiyor.
- Satışın vergi avantajları vardır.
- Kira geliri durdu veya umulduğu gibi performans göstermiyor.
- Uzun vadeli kiracılar kira sözleşmelerini sonlandırıyor.
- Sahibinin yakında vadesi dolacak bir balon ödemesi var.
Bir sahibinin istemesinin nedeni mutlaka kötü niyetli değildir. Bununla birlikte, mevcut sahibinin neden çıkış rampasını kullanmak istediğini bilmek, bir satın alma fiyatı için pazarlık yapma zamanı geldiğinde size yardımcı olabilir.
Ticari gayrimenkule yatırım yapmak müstakil evlere yatırım yapmaktan daha mı iyi?
Müstakil evlerin ev sahibi olmak, gayrimenkul yatırımı söz konusu olduğunda ayaklarınızı ıslatmanın harika bir yoludur. Ancak yatırım portföyünüzü büyütmek ve nakit akışınızı potansiyel olarak artırmak istiyorsanız, daha büyük bir ticari mülk iyi bir yatırım olabilir.
Cricket Realty Advisors Başkanı Matt Larson'a göre ticari gayrimenkullerin yıllık ortalama getirisi satın alma fiyatının %6-12 üzerinde. Nolo.com için yazan Larson, müstakil evlerin ortalama %1-4 oranında olduğunu söylüyor. Elbette ister ticari ister başka bir gayrimenkul yatırımı olsun, hiçbir gayrimenkul yatırımı kesin bir şey değildir.
Öğrenilmesi Gereken Önemli Terimler
Gayrimenkul dünyası çoğu insanın günlük yaşamlarında karşılaşmadığı terimler ve kısaltmalarla doludur. Potansiyel bir yatırımcı olarak bu şartları kavramanız size rehberlik edecektir.
Ad Valorem : Bir mülkün resmi değerlendirmesine dayanan bir vergilendirme şekli.
Kapitalizasyon Oranı (Tavan Oranı) : Bir mülkün ürettiği getiri oranının toplam değerine bölünmesiyle elde edilen orandır. Aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır.
Tavan Oranı = Net Faaliyet Geliri ÷ Ekspertiz Mülkiyet Değeri
Nakit Nakit : Nakit nakit, finansman yoluyla gayrimenkul satın alan yatırımcılar için geçerli olan bir ölçümdür. Bu terim, gerçekte ne kadar nakit yatırdığınıza göre bir mülkün yıllık gelirini tanımlar. Örneğin, yatırılan tutar peşinatınızın tutarına eşit olabilir.
Borç Servisi Karşılama Oranı (DSCR) : Bir mülkün yıllık net işletme gelirinin yıllık borç ödemeleriyle (başka bir deyişle borç servisi) karşılaştırılması. Aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır.
DSCR = Yıllık Net Faaliyet Geliri ÷ Toplam Borç Servisi
Kredi/Değer Oranı (LTV): Satın almak istediğiniz mülkün toplam değeriyle karşılaştırıldığında, ne kadar borç almak istediğinizi gösteren bir ölçüm. LTV oranını hesaplama formülü aşağıdaki gibidir.
LTV = Kredi Tutarı ÷ Ekspertiz Mülk Değeri
Kiralanabilir Metrekare: Bir kiracının duvardan duvara kapladığı toplam alan artı ortak alanların bir kısmı (örneğin koridorlar, merdivenler, banyolar vb.).
Kullanılabilir Metrekare : Bir kiracının kapladığı toplam alan, paylaşılan alan hariç.
Boşluk Oranı : Kiralık bir mülkteki boş birimlerin mevcut birimlerinin yüzdesi.
Son Söz: Ticari Mülk Satın Alma
Çoğu emlak yatırımcısı küçükten başlar ve ticari listelemelere doğru ilerler. Ancak durum her zaman böyle değildir. Geçmiş deneyimleriniz ne olursa olsun, zaman ayırıp ilk önce işin püf noktalarını öğrenirseniz, ticari bir mülk sağlam bir yatırım fırsatını temsil edebilir.
Elbette ticari gayrimenkul de dahil olmak üzere her türlü yatırım risk taşır. Sağlam bir plan olmadan ticari bir mülk satın almaya çalışırsanız bu risk daha da artar. Bu nedenle profesyonellere danışmak, güvenilir bir ekip oluşturmak ve bir sorun durumunda varlıklarınızı korumak için elinizden geleni yapmak önemlidir.
