Comment acheter un bien immobilier commercial ?

Avantages d’investir dans l’immobilier commercial

Avant d’acheter une propriété commerciale, il est utile de connaître les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement.

L’investissement immobilier offre la possibilité de réaliser un profit au fil du temps, mais comporte également des risques, comme tout investissement.

Si vous louez une propriété pour votre entreprise, il vous sera peut-être plus abordable de l'acheter, puisque vos versements hypothécaires mensuels peuvent être inférieurs au loyer.

Types de propriétés commerciales

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier commercial, il est utile de comprendre les différents types de propriétés commerciales. Par exemple, les propriétés commerciales peuvent inclure :

Tours d'appartements
Immeubles de bureaux
Bâtiments commerciaux
Appartements multifamiliaux
Centres commerciaux
Entrepôts
Centres commerciaux
Bâtiments industriels
Bâtiments à usage mixte

Comment acheter une propriété commerciale

Examinons maintenant plus en détail ces étapes d’achat de propriétés commerciales.

Comprenez vos motivations pour investir dans l’immobilier commercial.

Pourquoi souhaitez-vous investir dans l’immobilier commercial ? C'est une question importante à se poser avant de se lancer dans la recherche d'une propriété.

Vous souhaitez un appartement ou un immeuble de bureaux que vous pouvez louer à de nombreux locataires pour contribuer à réduire le risque de non-paiement ? Êtes-vous à la recherche d’une propriété que vous pouvez utiliser, au moins en partie, pour votre propre entreprise ?

Peut-être aimeriez-vous une propriété plus grande avec le potentiel de s’apprécier et de constituer une valeur nette au fil du temps. Peut-être cherchez-vous à profiter d’avantages fiscaux ou à faire évoluer votre portefeuille de placements.

Quelle que soit votre motivation, il est utile d'identifier votre « pourquoi » avant d'investir. Savoir pourquoi vous souhaitez acheter une propriété commerciale peut vous guider dans votre recherche de la bonne opportunité d’investissement.

Évaluez vos options d’investissement.

Consultez la liste des types de propriétés commerciales ci-dessus et déterminez celle qui correspond le mieux à vos besoins. Allez-vous gérer votre propre entreprise à partir de la propriété ou avoir uniquement d’autres locataires ?

Regardez le marché immobilier.

Le marché immobilier fluctue, il peut donc être judicieux d’y prêter attention bien avant d’être prêt à acheter. Prêter attention aux flux et reflux du marché pourrait vous aider à vous préparer à l’opportunité de profiter d’un prix avantageux dans un marché baissier.

Financement sécurisé.

Avant de trouver une propriété commerciale que vous souhaitez acheter, il est sage de planifier à l'avance vos options de financement. La première étape pour obtenir un financement immobilier commercial (et d’autres types de financement d’entreprise également) consiste à vérifier votre crédit.

Selon votre prêteur et le type de prêt que vous demandez, vos cotes et rapports de crédit commercial pourraient entrer en jeu. Certains prêteurs peuvent également vérifier votre crédit personnel.

Vous devez examiner votre crédit et vous assurer que les informations contenues dans vos rapports sont exactes. Vous pouvez vérifier gratuitement vos cotes de crédit personnelles et professionnelles lorsque vous créez un compte avec Nav.

Une fois que vous avez vérifié que vos informations de crédit sont exactes (vous pouvez contester les erreurs si vous les trouvez), examinez honnêtement le type de financement auquel vous pourriez être admissible actuellement. En fonction de votre crédit, du type de propriété et d’autres facteurs, vous pourriez envisager l’une des options de financement suivantes :

Prêts aux appartements (Fannie Mae, Freddie Mac et FHA)
Prêts au bilan bancaire
Prêts immobiliers commerciaux
Prêts aux petites entreprises
Prêts d'argent dur
Financement du vendeur

Assurez-vous de comparer les taux d’intérêt, les frais, les modalités de remboursement et d’autres facteurs lorsque vous recherchez la meilleure option de financement qui s’offre à vous. Le Nav Marketplace est une excellente ressource pour examiner les choix de financement des entreprises.

Associez-vous à la bonne équipe.

L’achat d’un bien immobilier commercial implique de nombreux éléments mobiles. En d’autres termes, cela peut être compliqué. Même les investisseurs expérimentés savent qu’il est important de s’entourer de la bonne équipe d’experts pour s’assurer que leur investissement ait les meilleures chances de succès.

Voici quelques-uns des experts dont vous pourriez avoir besoin pour garantir que votre transaction immobilière commerciale se déroule le mieux possible :

Agent immobilier commercial
Comptable
Avocat en Immobilier Commercial
Prêteur commercial ou courtier immobilier
Avocat Fiscal

Avant de commencer à rechercher des propriétés potentielles, il est sage d'avoir déjà votre équipe sous la main. Si vous trouvez dès le départ l’aide appropriée, vous saurez immédiatement vers qui vous tourner en cas de questions ou de problèmes. Constituer une équipe de professionnels n’est peut-être pas bon marché, mais cela pourrait vous éviter des erreurs coûteuses à long terme.

Trouvez la bonne propriété sur votre marché.

Une fois que vous connaissez votre « pourquoi », que vous comprenez vos options d'investissement, que vous avez obtenu un financement et que vous avez constitué une équipe d'experts, il est temps de passer à la partie amusante. Vous êtes prêt à commencer à magasiner pour la bonne propriété sur votre marché.

Votre agent immobilier commercial peut vous aider à localiser des propriétés répondant à vos critères. Faites attention aux facteurs importants, comme la superficie utilisable et l’emplacement. Cependant, ne vous laissez pas distraire par une bonne affaire si elle ne satisfait pas votre raison d'investir. Par exemple, peu importe la beauté d'un immeuble de bureaux sur le papier si vous décidez d'ajouter un complexe d'appartements à votre portefeuille d'investissement.

Fais tes devoirs.

Lorsque vous trouvez enfin une propriété que vous souhaitez acheter, il est temps de faire des recherches approfondies. Encore une fois, votre agent immobilier commercial pourra peut-être vous aider ici, mais il est sage de vous assurer que vous faites également personnellement preuve de diligence raisonnable concernant la propriété.

N'oubliez pas que vous ne pouvez jamais avoir trop d'informations sur une propriété que vous envisagez d'acheter. Certaines questions que vous voudrez peut-être poser ou faire des recherches sont les suivantes.

À quoi a servi le bien dans le passé ? (Envisagez-vous de continuer à l’utiliser dans le même but ?)
Si vous souhaitez utiliser la propriété à des fins commerciales différentes, est-elle correctement zonée pour soutenir votre projet ?
Pouvez-vous demander un changement de zonage, si nécessaire ?
Quel revenu ou loyer la propriété rapporte-t-elle actuellement sur une base annuelle ?
Le propriétaire vous montrera-t-il les listes de loyers ? Pouvez-vous confirmer que les logements inscrits au rôle des loyers ont actuellement des locataires déclarés ?
Quelles sont les taxes foncières ?
Le bâtiment a-t-il besoin de réparations importantes maintenant, ou en aura-t-il besoin bientôt ?
La propriété est-elle située dans un quartier recherché ? (Idéalement, vous devriez rechercher des emplacements qui ont moins de 5 % d'inoccupation si vous souhaitez obtenir des loyers plus élevés et bénéficier de taux d'appréciation potentiellement élevés.)
L’opération a-t-elle un sens pour votre portefeuille d’investissement ?

L’achat d’une propriété commerciale est très différent de l’achat d’un bien immobilier résidentiel. Faire un mauvais investissement pourrait s’avérer bien plus coûteux. Si vous êtes nouveau dans le monde de l'investissement immobilier, un bon point de départ est d'étudier les ressources et les livres d'investissement immobilier d'autres investisseurs prospères.

Faites une offre et concluez la transaction.

Lorsque vous trouvez une propriété que vous souhaitez acheter, il est temps de faire une offre. Votre agent immobilier commercial vous aidera généralement à rédiger votre offre d'achat, mais il est sage de demander à votre avocat de l'examiner pour faire bonne mesure avant de la signer et de la soumettre. Préparez-vous à ce que le vendeur demande des arrhes (potentiellement 1 % du prix d'achat, mais parfois plus ou moins) lorsque vous concluez un contrat.

Surtout, assurez-vous que votre offre comporte une période de diligence raisonnable avec une trappe de secours si certaines choses tournent mal (comme des problèmes de zonage ou si la propriété ne passe pas l'inspection). Le terme technique désignant cette trappe de secours est connu sous le nom de clause d'urgence.

Pendant votre période de diligence raisonnable, votre prêteur peut exiger une enquête de l'American Land Title Association (alias ALTA) comme condition de clôture. Une enquête ALTA peut vous fournir des informations précieuses sur la propriété, y compris les limites et l'emplacement des améliorations, des lignes de services publics et des servitudes (le cas échéant).

Si tout se passe bien avec votre enquête ALTA et le reste de votre diligence raisonnable, vous pouvez continuer à avancer vers la clôture. Votre agent immobilier commercial et votre avocat immobilier devraient être en mesure de vous guider à travers les nombreuses étapes complexes impliquées dans ce processus. Encore une fois, il est crucial de constituer une équipe d'experts fiables sur laquelle vous pouvez compter à l'avance, bien avant d'approcher de la table de clôture.

Quand envisager d’acheter une propriété commerciale

Les propriétaires d’entreprise qui louent des bureaux pourraient envisager d’acheter un espace commercial pour réduire ce qu’ils paient chaque mois. Alternativement, vous pouvez acheter un immeuble commercial pour disposer de votre espace de bureau, mais également gagner un revenu en louant le reste.

Acheter un bien immobilier commercial – Plus de questions à poser

Avant de procéder à un achat immobilier commercial, il est important de rassembler les bonnes informations. Pour atteindre cet objectif, vous devez apprendre les bonnes questions à poser.

Nous avons déjà abordé quelques questions que vous devriez poser ci-dessus dans « 8 clés pour acheter un bien immobilier commercial ». Il existe cependant quelques questions plus cruciales dont nous n’avons pas encore discuté.

Quels sont les différents types d’immobilier commercial (et pourquoi la différence est-elle importante) ?

L'immobilier commercial est défini comme une propriété utilisée uniquement à des fins commerciales. En plus des différents types de propriétés commerciales énumérées ci-dessus (p. ex., complexes d'appartements, immeubles de bureaux, immeubles de vente au détail, etc.), il existe également différentes catégories de propriétés commerciales.

Les immeubles de bureaux et d'appartements sont souvent classés comme suit :

Les propriétés de classe A sont de haute qualité et représentent généralement un risque moindre. Ils sont souvent plus récents, exigent un loyer plus élevé et nécessitent généralement peu de réparations ou de rénovations (en dehors de l'entretien de routine). Les propriétés de classe A peuvent être gérées par une société de gestion immobilière professionnelle et peuvent être plus faciles à revendre.
Les propriétés de classe B peuvent être plus anciennes et avoir des loyers inférieurs à ceux des immeubles de classe A. Ils peuvent avoir une maintenance différée qui nécessite également une attention particulière. Les propriétés de classe B sont généralement considérées comme présentant un risque plus élevé et peuvent donc être disponibles à un prix inférieur.
Les propriétés de classe C présentent le plus grand risque pour les investisseurs en immobilier commercial. En conséquence, ils peuvent généralement être achetés pour un investissement bien moindre. Ils ont souvent plus de 20 ans et peuvent nécessiter de lourdes rénovations. Les propriétés de classe C rapportent souvent des loyers nettement inférieurs à ceux des propriétés de classe A et B.

D'autres types de propriétés commerciales, telles que les bâtiments industriels, les hôtels ou les magasins de détail, portent des désignations différentes. Selon le type de propriété commerciale que vous envisagez d'acheter, il est important de comprendre les différentes classifications de bâtiments et ce qu'elles signifient pour vous en tant qu'investisseur. Comprendre la différence entre les classifications de l'immobilier commercial peut vous aider à mieux comprendre le niveau de risque associé à un investissement potentiel.

Pourquoi le propriétaire vend-il ?

Une fois que vous avez trouvé une propriété qui vous plaît, il est important de découvrir pourquoi le propriétaire souhaite la vendre en premier lieu. Voici quelques raisons courantes pour lesquelles les propriétaires vendent leurs immeubles de placement.

Le marché est fort et le propriétaire pense pouvoir obtenir un bon prix.
Le propriétaire souhaite retirer des fonds pour un autre investissement.
La vente présente des avantages fiscaux.
Les revenus locatifs sont au point mort ou ne fonctionnent pas comme espéré.
Les locataires de longue durée mettent fin à leur bail.
Le propriétaire a un paiement forfaitaire qui arrive bientôt à échéance.

La raison pour laquelle un propriétaire veut n'est pas nécessairement sinistre. Néanmoins, savoir pourquoi le propriétaire actuel souhaite emprunter la rampe de sortie pourrait vous aider au moment de négocier un prix d'achat.

Est-il préférable d’investir dans l’immobilier commercial que d’investir dans des maisons unifamiliales ?

Devenir propriétaire de maisons unifamiliales est un excellent moyen de se familiariser avec l’investissement immobilier. Mais si vous souhaitez développer votre portefeuille d’investissement et potentiellement augmenter vos flux de trésorerie, une propriété commerciale plus grande peut être un bon investissement.

Selon Matt Larson, président de Cricket Realty Advisors, l'immobilier commercial a un rendement annuel moyen de 6 à 12 % supérieur au prix d'achat. Larson, écrivant pour Nolo.com, affirme que les maisons unifamiliales ont une moyenne de 1 à 4 % en comparaison. Bien entendu, aucun investissement immobilier n’est sûr, qu’il s’agisse d’un bien commercial ou autre.

Termes importants à apprendre

Le monde de l’immobilier regorge de termes et d’acronymes que la plupart des gens ne rencontrent pas dans leur vie de tous les jours. En tant qu’investisseur potentiel, il est utile de bien comprendre ces termes pour vous guider.

Ad Valorem : Forme de taxation basée sur l'évaluation officielle d'un bien immobilier.

Taux de capitalisation (Cap Rate) : Le taux de rendement généré par une propriété divisé par sa valeur totale. Il est calculé à l'aide de la formule suivante.

Taux plafond = résultat opérationnel net ÷ valeur estimative de la propriété

Cash on Cash : Le cash on cash est une mesure qui s'applique aux investisseurs qui achètent un bien immobilier avec financement. Le terme décrit le revenu annuel d'une propriété par rapport au montant d'argent que vous avez réellement investi. Par exemple, le montant investi pourrait être égal au montant de votre mise de fonds.

Ratio de couverture du service de la dette (DSCR) : mesure du bénéfice d'exploitation net annuel d'une propriété par rapport à ses remboursements annuels de la dette (c'est-à-dire le service de la dette). Il est calculé à l'aide de la formule suivante.

DSCR = Résultat opérationnel net annuel ÷ Service total de la dette

Loan-to-Value (LTV) : mesure du montant que vous souhaitez emprunter par rapport à la valeur totale de la propriété que vous souhaitez acheter. La formule de calcul du ratio LTV est la suivante.

LTV = Montant du prêt ÷ Valeur estimative de la propriété

Pieds carrés louables : La superficie totale qu'un locataire occupe d'un mur à l'autre, plus une partie des espaces communs (ex. couloirs, cages d'escalier, salles de bains, etc.).

Pieds carrés utilisables : La superficie totale occupée par un locataire, sans compter l'espace partagé.

Taux d'inoccupation : Pourcentage d'unités disponibles dans un immeuble locatif qui sont inoccupées.

Dernier mot : acheter une propriété commerciale

La plupart des investisseurs immobiliers commencent modestement et progressent jusqu’aux inscriptions commerciales. Cependant, ce n'est pas toujours le cas. Quelle que soit votre expérience passée, une propriété commerciale peut représenter une bonne opportunité d’investissement, si vous prenez le temps et apprenez d’abord les ficelles du métier.

Bien entendu, tout investissement, y compris l’immobilier commercial, comporte des risques. Ce risque est amplifié si vous essayez de vous lancer dans l’achat d’une propriété commerciale sans avoir mis en place un plan solide. Pour cette raison, il est important de consulter des professionnels, de constituer une équipe de confiance et de faire tout ce qui est en votre pouvoir pour protéger vos biens en cas de problème.